文| 歐陽(yáng)捷
樓市正在博弈，一頭是金融市場(chǎng)細(xì)水節(jié)流，另一頭是住宅市場(chǎng)如饑似渴，大房企的激進(jìn)擴(kuò)張、購(gòu)房者的亢奮彷徨、政策走向的撲朔迷離，三者角力，會(huì)有怎樣的變數(shù)？
市場(chǎng)已到轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)刻，或存在三個(gè)疑問(wèn)：
去杠桿，監(jiān)管是否用力過(guò)猛？
去庫(kù)存，供應(yīng)能否觸底反彈？
抑泡沫，房?jī)r(jià)會(huì)否明降暗升？
我們?cè)噲D解答這三個(gè)問(wèn)題。
1
去杠桿，監(jiān)管是否用力過(guò)猛？
繼北京多家銀行上調(diào)首套房貸之后，鄭州、杭州和南京也迅速跟進(jìn)，而且力度更大，南京更是遭遇利率上浮30%的二手房貸，全國(guó)首套房貸平均利率已突破5%的上浮標(biāo)準(zhǔn)。
這讓許多購(gòu)房者叫苦不迭，開(kāi)發(fā)商的折扣、政府的限價(jià)給予購(gòu)房者的優(yōu)惠最終都被銀行吃了去。
但央行對(duì)此表態(tài)支持。
央行的態(tài)度無(wú)疑是極具深意的，畢竟房地產(chǎn)的興衰與金融政策緊密相連。
1.1 按揭貸款增速已近“零增長(zhǎng)”
央行為什么表態(tài)支持？難道央行不知道利率上浮一定會(huì)導(dǎo)致貸款人減少、貸款余額下降？一定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成交縮量、市場(chǎng)下行？
其實(shí)，貸款額度與利率的變化反映了央行的邏輯思維。
去年2月，央行行長(zhǎng)周小川先生說(shuō)：“居民部門加杠桿的邏輯是對(duì)的”，直接促成了去年居民部門的杠桿率明顯提升，居民部門杠桿率（住戶貸款/住戶存款）從34%上升到41%，而今年又上升到46%。
去年，央媽讓大家買房，無(wú)疑是十分正確的。買到的客戶都賺到了，直到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)看似依然是跌不下去的勢(shì)頭�！驹斠�(jiàn)2016-11-20微信文《你在指責(zé)大水漫灌，其實(shí)央行教你怎么賺錢》，點(diǎn)擊鏈接可直接閱讀】
今年呢？
今年3月，周先生又說(shuō)：“預(yù)計(jì)今年住房貸款還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢”。
所以，按揭貸款增速就迅速放慢了腳步。
事實(shí)上，去年按揭貸款增速就已逐步回落，而今年以來(lái)開(kāi)始急速下降，8月增速僅為2.4%，已經(jīng)接近“零增長(zhǎng)”區(qū)間，也導(dǎo)致住房銷售增速明顯回落。
不過(guò)，房企的定金和預(yù)收款增速與按揭貸款增速出現(xiàn)了并不一致的走勢(shì)。這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商被迫提高首付比例，甚至要求全款到賬。
由此，定金及預(yù)收款增速的相對(duì)平穩(wěn)對(duì)沖了一部分按揭貸款增速的下降，不然的話，銷售金額增速必會(huì)大幅下降并進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
武漢叫�！叭钯�(gòu)房可優(yōu)先選房”，無(wú)疑是對(duì)房企試圖提高定金及預(yù)收款比例的一個(gè)沉重打擊。
當(dāng)然，不止是地方政府的姿態(tài)越來(lái)越靠攏中央決策，銀監(jiān)會(huì)與央媽的態(tài)度也是高度一致地配合“抑制資產(chǎn)泡沫”目標(biāo)的。
郭樹(shù)清主席今年3月也曾表態(tài)：“盡管總體來(lái)說(shuō)，居民部門的杠桿率不高，但增速需要引起關(guān)注”。
由此可見(jiàn)，中央金融監(jiān)管部門的態(tài)度非常明確，居民部門的杠桿率應(yīng)該逐步下降，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)去杠桿（政府部門、企業(yè)部門、居民部門均要去杠桿）的要求，一方面通過(guò)控制銀行貸款額度過(guò)度投向居民部門（購(gòu)置房地產(chǎn)），另一方面通過(guò)提升利率來(lái)抑制居民貸款、進(jìn)而為房貸降速。
1.2 消費(fèi)貸并沒(méi)有過(guò)于異常
最近，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)又開(kāi)始嚴(yán)查短期消費(fèi)貸款投向房地產(chǎn)，同樣也是控制金融過(guò)度投向房地產(chǎn)。
從央行數(shù)據(jù)可以看出，住戶短期消費(fèi)貸款增速明顯上升，與中長(zhǎng)期消費(fèi)貸增速下降并不匹配，事實(shí)上，也確有借短期消費(fèi)貸款用于中長(zhǎng)期購(gòu)房的現(xiàn)象。
不過(guò)，短期消費(fèi)貸款增長(zhǎng)其實(shí)并沒(méi)有明顯的過(guò)于異常。
短期消費(fèi)貸的大額項(xiàng)目主要是裝修貸款和汽車貸款，中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款主要是購(gòu)房貸款，從短期消費(fèi)貸與中長(zhǎng)期消費(fèi)貸之比來(lái)看，二者之間的關(guān)系基本恒定在0.238-0.28之間。
從今年8月的數(shù)據(jù)看，短期消費(fèi)貸與中長(zhǎng)期消費(fèi)貸之比為0.268，雖然高于春節(jié)期間的0.238（在此期間，借貸裝修比較少），但低于2015年平均值的0.273。
據(jù)此推斷，短期消費(fèi)貸用于購(gòu)房可能只是出現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)高的少數(shù)城市，這是因?yàn)檫@些城市首付比例較高、自有資金不足、貸款額度收緊、放貸時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致的貸款動(dòng)作變形。
相信清理短期消費(fèi)貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也只會(huì)在少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市。
盡管如此，這依然是一個(gè)信號(hào)，規(guī)范意味著短缺。
這意味著“短債長(zhǎng)用”的短期消費(fèi)貸款違規(guī)現(xiàn)象已經(jīng)納入治理之中，短期消費(fèi)貸款額度一定會(huì)下降，進(jìn)而也會(huì)影響房企資金回籠，進(jìn)而放緩銷售速度。
以金融監(jiān)管部門的眼光來(lái)看，貸款額度下降有助于為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，有助于居民部門的杠桿率下降，也符合“經(jīng)濟(jì)去杠桿”的政策要求。
顯然，央行和銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)“錢緊”的態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)下去，錢緊錢貴才是為樓市降溫的大殺器。
但是，貸款額度下降過(guò)快必將引發(fā)房地產(chǎn)下行趨勢(shì)，導(dǎo)致市場(chǎng)震蕩，并不符合“既要抑制資產(chǎn)泡沫、又要防止大起大落”的“防大落”風(fēng)險(xiǎn)控制要求。
因此，我們預(yù)判，今年按揭貸款增速將維持在“零增長(zhǎng)”上方，也就意味著這既是“防大落”的政策底，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的可控線。
1.3 資金池子里的水快速下降
上游貸款的水龍頭在擰緊。
下游存款的閥門放水卻很快，居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)大幅下降。
8月末，全國(guó)住戶活期與定期存款減去短期與中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款的凈存款余額為34.45萬(wàn)億元，比2016年3月最高峰值38.65萬(wàn)億元減少了4.2萬(wàn)億元。假設(shè)按此速度，只需8年時(shí)間，居民儲(chǔ)蓄將被消耗殆盡，顯然這是不現(xiàn)實(shí)的。
因此，未來(lái)下游存款閥門放水的速度也會(huì)減慢，上游與下游一緊一松（閥門）、一降一加（杠桿）之間，市場(chǎng)呈現(xiàn)的相悖而行的資金流向不會(huì)持續(xù)太久。
居民部門還能有多大的杠桿上行空間呢？
從居民存款的角度看，居民部門的杠桿率已經(jīng)升至46%（可見(jiàn)本文第一張圖），而住戶定期存款增速已經(jīng)下降至7.7%。
在調(diào)控加碼的大背景下，未來(lái)居民部門的杠桿率再提升10個(gè)百分點(diǎn)的概率不大，住戶定期存款增速繼續(xù)快速下降的概率也會(huì)降低。
資金池里的水快速減少，也預(yù)示著未來(lái)存款大挪移、樓市太火爆的日子不會(huì)持續(xù)太久了。
控流水，水價(jià)自然而然也就提高了，相信未來(lái)三四線城市的貸款利率也會(huì)逐步走高。
2
去庫(kù)存，供應(yīng)能否觸底反彈？
從整體數(shù)據(jù)上看，樓市去庫(kù)存已經(jīng)完成。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住宅待售面積自去年8月以來(lái)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，從2016年1-2月的4.66億平米下降到上個(gè)月的3.32億平米，按今年月平均銷售面積1.068億平米計(jì)算，全國(guó)住宅待售面積庫(kù)存僅能滿足3個(gè)月的去化周期。
2.1 庫(kù)存趨于普遍性不足
是不是就沒(méi)有房子可售了呢？
當(dāng)然不是，還有很多未取得預(yù)售許可證的在建項(xiàng)目。
如果我們以新開(kāi)工面積減去銷售面積作為潛在庫(kù)存（已開(kāi)工未銷售面積），根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，2015年之前，新開(kāi)工面積均高于銷售面積。而今年以來(lái)，新開(kāi)工面積與銷售面積基本相當(dāng)。
顯然，當(dāng)新開(kāi)工面積持續(xù)低于銷售面積時(shí)，庫(kù)存一定是不斷減少的。換句話說(shuō)，2016年以來(lái)庫(kù)存是減少的，現(xiàn)有庫(kù)存只是2015年之前的結(jié)轉(zhuǎn)留存面積。
而今年1-8月的新開(kāi)工面積與銷售面積基本相當(dāng)，恰恰說(shuō)明“春江水暖鴨先知”的開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)集體加大了新開(kāi)工。
當(dāng)然，去庫(kù)存的分化依然嚴(yán)重，從各省2005年以來(lái)累計(jì)的新開(kāi)工面積減去累計(jì)銷售面積來(lái)看，大部分省市庫(kù)存量已經(jīng)明顯下降，庫(kù)存去化周期大多是在10個(gè)月以下。同時(shí)，也有城市，庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上。
如果按照可銷售面積大致相當(dāng)于項(xiàng)目新開(kāi)工面積的80%計(jì)算，去化周期將更短。
一二線城市的住宅庫(kù)存短缺無(wú)需多言，如果限購(gòu)限貸稍有放松，庫(kù)存將如秋風(fēng)掃落葉一般所剩無(wú)幾。
近日，重慶、南昌、西安、長(zhǎng)沙、南寧、貴陽(yáng)、石家莊等6個(gè)城市發(fā)布限售令，印證了其庫(kù)存不足導(dǎo)致的樓市升溫，調(diào)控升級(jí)加碼在所難免。
限售政策既可以驅(qū)離投資者、將投資鎖在樓市，滿足了中央政府防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的要求，對(duì)改善型需求和自住型需求影響甚微，也兼顧了地方政府擔(dān)心市場(chǎng)下跌的顧慮，這種政策微調(diào)最符合地方政府的心思，所以全國(guó)實(shí)施限售的城市已近40個(gè)，超過(guò)限購(gòu)城市36個(gè)的數(shù)量。
不過(guò)，限售的同時(shí)卻也減少了二手房住房的供應(yīng)，并抑制了出售二手房轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房的需求。
2.2 地價(jià)趨向普遍性上漲
三四線城市的住宅庫(kù)存也在下降。
近三年來(lái)，三四線城市住宅用地供應(yīng)逐年減少，在大量停建保障房安置房、同時(shí)保障房拆遷安置房貨幣化的政策推動(dòng)下，原有庫(kù)存明顯去化，庫(kù)存周期大幅下降，也導(dǎo)致今年地價(jià)快速上漲。
三四線城市平均地價(jià)已經(jīng)接近翻番。
地價(jià)上漲已成星火燎原之勢(shì)，在越來(lái)越多的三四線城市不斷爆出高價(jià)成交宅地。
而且，無(wú)論我們采取什么樣的出讓土地形式，熔斷制也好、競(jìng)自持也罷，似乎都無(wú)法讓地價(jià)下降。
指責(zé)房企搶地顯然是不公平的，房企不搶地就拿不到地，搶地就必定價(jià)高者得，“價(jià)高者得”作為土地招拍掛制度的核心要義，地價(jià)越來(lái)越高是必然趨勢(shì)。
當(dāng)三四線城市地價(jià)高漲、房?jī)r(jià)不限，住宅產(chǎn)品必然趨向于高端改善，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲、需求減少、成交量下降。
很多三四線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了快速上漲，“地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”的邏輯在一個(gè)又一個(gè)的三四線城市不斷復(fù)制，也印證了我們過(guò)去所說(shuō)“三四線城市去庫(kù)存的兩個(gè)邏輯：一是減供應(yīng)、二是漲房?jī)r(jià)”。
地價(jià)與房?jī)r(jià)互相作用，就像兩腳泥、互相蹭，越蹭越高。
這些三四線城市正在復(fù)制去年一二線城市樓市火爆、地市瘋狂的景象。
如何才能抑制這種火爆與瘋狂？
今年4月1日，住建部與國(guó)土資源部發(fā)布的聯(lián)合通知已經(jīng)很明確的要求：“供不應(yīng)求的城市要增加土地供應(yīng)直至顯著增加，供大于求的城市要減少土地供應(yīng)直至?xí)和Ｍ恋毓⿷?yīng)”。
換句話說(shuō)，追求“供應(yīng)平衡”的市場(chǎng)化手段才是最終解決樓市難題的供給側(cè)改革題中之義。
那么，庫(kù)存已然不足，會(huì)不會(huì)增加土地供應(yīng)呢？
2.3 土地供應(yīng)趨向普遍性減少
兩周前的微信文章中提到：三四線城市已經(jīng)分化為五類，它們幾乎不約而同地先后出現(xiàn)或者將會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)減少、地價(jià)快速上升的局面：
① 完成去庫(kù)存的城市
② 正在去庫(kù)存的城市
③ 通過(guò)拆遷制造需求的城市
④ 尚未覺(jué)醒和被發(fā)掘的城市
⑤ 都市圈中小城市已經(jīng)或者都將受限
【詳見(jiàn)2017-09-10微信文章《歐陽(yáng)捷：放棄幻想，回歸理性，不要與政策趨勢(shì)對(duì)抗》，點(diǎn)擊鏈接可直接閱讀】。
這背后的邏輯其實(shí)已經(jīng)十分清楚，減少土地供應(yīng)，可以促進(jìn)地價(jià)上漲，以較少的土地資源換取并不減少的土地財(cái)政，這不是上上策嗎？
更何況，三四線城市大多數(shù)屬于人口凈流出，需求也將逐步下降，在經(jīng)歷了去庫(kù)存戰(zhàn)役，三四線城市也不可能再大量增加土地供應(yīng)而使得自己再次陷入“去庫(kù)存”的泥潭。
最近，國(guó)土資源部發(fā)布消息：“2017年，在報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用地的106個(gè)城市中，11個(gè)城市利用存量土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，未申報(bào)新增建設(shè)用地”。
雖然國(guó)土資源部沒(méi)有公布哪些城市未申報(bào)新增建設(shè)用地，但可以想見(jiàn)的是，這些城市未申報(bào)新增建設(shè)用地恰恰印證了我們所說(shuō)“大城市進(jìn)入限制性發(fā)展新周期”的“五限”之一：限制土地供應(yīng)增量。
沒(méi)有增量，僅靠存量的城市更新，未來(lái)的住宅用地將接近于“零供應(yīng)”，畢竟，很少有哪個(gè)城市擁有大量可以快速更新的存量土地。
同時(shí)，95個(gè)申報(bào)用地的城市中,國(guó)土資源部還對(duì)16個(gè)城市新增建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行了“腰斬式”的核減，占16個(gè)城市申報(bào)新增用地總規(guī)模的46.52%。
這一方面說(shuō)明國(guó)土資源部嚴(yán)控城市新增建設(shè)用地規(guī)模不手軟的強(qiáng)硬態(tài)勢(shì)，另一方面，也凸顯了土地集約利用、流量提效的國(guó)策邏輯。
既然如此，指望大中城市土地供應(yīng)增加、庫(kù)存回升反彈是不太現(xiàn)實(shí)的。
相信地方政府將會(huì)十分愿意配合國(guó)土部嚴(yán)控城市新增建設(shè)用地的政策，嚴(yán)控土地供給，必然導(dǎo)致地價(jià)上漲，但是土地財(cái)政收益不少，代價(jià)則是房?jī)r(jià)可以跟隨地價(jià)的上漲腳步。
恰如我們6月26日微信文《供求關(guān)系的緊平衡——是二線城市的共同選擇嗎？》，很可能未來(lái)更多的三四線城市也會(huì)進(jìn)入一種緊平衡狀態(tài)。
那么，一些三四線城市樓市火爆、地市瘋狂的場(chǎng)景還能持續(xù)多久？
我們相信不會(huì)持續(xù)多久的。
原因有三：
一是住宅用地供應(yīng)不斷減少，未來(lái)成交量很難大漲，樓市火爆的境況會(huì)慢慢降溫；
二是地價(jià)已經(jīng)過(guò)高，并推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，透支了未來(lái)房?jī)r(jià)的購(gòu)買力和上漲空間，既抑制了低購(gòu)買力客戶的需求，也打壓了高購(gòu)買力客戶的入市意愿；
三是金融政策的收縮，也會(huì)蔓延影響到三四線城市，樓市資金將逐步收緊。
那么中央政府怎么看？
3
抑泡沫，房?jī)r(jià)會(huì)否明降暗升？
顯然，中央的調(diào)控態(tài)度絕不會(huì)放松。
但上螺絲是要慢慢擰緊的，擰得過(guò)快過(guò)緊，螺絲是會(huì)擰斷的。
央媽說(shuō)：今年住房貸款要放慢速度，這又意味著什么呢？
這已經(jīng)告訴我們，水龍頭也要慢慢擰緊，要有耐心，容忍一些城市地價(jià)暴漲，容忍一些樓市還在演繹火爆的場(chǎng)景。
至于有些三四線城市還在享受大水漫灌蔓延過(guò)來(lái)的滋潤(rùn)，也就先由它去好了，龍頭已經(jīng)慢慢擰緊，大水已經(jīng)漫過(guò)太多城市，在滋潤(rùn)這些城市的同時(shí)也流失了水分，大水繼續(xù)蔓延的時(shí)間也不會(huì)很久了。
3.1 需求并沒(méi)有因?yàn)橄拗贫鴾p少
前幾天，在成都參加城市開(kāi)發(fā)雜志社組織的房地產(chǎn)與物業(yè)論壇，有北京來(lái)的朋友問(wèn)起，邯鄲的房子該不該買？
因?yàn)檫@個(gè)城市的房?jī)r(jià)特別是學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上漲得非�？�，而工作在北京的他們不能在北京買房，他們的小孩也沒(méi)辦法在北京讀書，只能回到邯鄲去買房。
他們不是投資投機(jī)客群，卻也不屬于“房住不炒”一族，但這是真實(shí)的需求，盡管買了房子不一定單純是為了居住。
房子是用來(lái)住的，也包括給孩子“住”。
顯然，大中城市的房子上附加了人們擺脫不了的重要社會(huì)福利功能——學(xué)區(qū)，盡管房子不一定要住，但小孩不能沒(méi)有學(xué)區(qū)讀書，這就加劇了住房作為教育投資的剛性需求。
因?yàn)閷W(xué)區(qū)房，被動(dòng)增加了不必要的住房需求，也哄抬了學(xué)區(qū)房的價(jià)格、助長(zhǎng)了樓市的火爆。
其實(shí)，馬化騰先生可以開(kāi)辦企鵝醫(yī)院，來(lái)為社會(huì)解決看病難的痛點(diǎn)，我們也可以憧憬，未來(lái)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營(yíng)、自由競(jìng)爭(zhēng)，可以在親民性、便利性、普惠性上打破學(xué)區(qū)房的壟斷。
社會(huì)的痛點(diǎn)就是市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。
相信很多企業(yè)家都早已看到學(xué)區(qū)房引發(fā)的基礎(chǔ)教育痛點(diǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如果我們能夠全面放開(kāi)基礎(chǔ)教育的市場(chǎng)壟斷，我們就不會(huì)有這樣畸高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格！
如果我們有了更多的“學(xué)區(qū)房”，我們還會(huì)需要?dú)g呼“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”嗎？
我們其實(shí)也可以在教育供給側(cè)改革上補(bǔ)短板，我們的教育部門也有可能為抑制資產(chǎn)泡沫做出貢獻(xiàn)，關(guān)鍵取決于改革的意愿。
抑制資產(chǎn)泡沫并不是單純?yōu)榱私捣績(jī)r(jià)，供給側(cè)改革是要滿足各類合理有效的剛性需求，補(bǔ)短板更應(yīng)當(dāng)在社會(huì)痛點(diǎn)上下功夫。
3.2 大中城市房?jī)r(jià)降少升多
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格全部是環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。
降價(jià)并未反映真實(shí)的供求關(guān)系。
這些城市幾乎都是住宅用地供應(yīng)越來(lái)越少，高價(jià)地越來(lái)越多，可上市住房越來(lái)越少，限價(jià)令越來(lái)越嚴(yán)。
住宅成交量縮價(jià)“穩(wěn)”，房?jī)r(jià)被控制住，但地價(jià)依然居高不下，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)反彈的壓力不斷加大。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還表明，15個(gè)城市中仍有12個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比上漲。
同時(shí)，70個(gè)大中城市中剩下的55個(gè)城市，房?jī)r(jià)同比全部上漲，幅度最高的城市接近17%，而且環(huán)比上升的更是有49個(gè)，意味著房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲勢(shì)頭并未減緩。
未來(lái)市場(chǎng)究竟如何演變？
宏觀經(jīng)濟(jì)似已見(jiàn)底趨穩(wěn)，前景預(yù)期集體看好，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期在不斷升溫。
央行2017年第三季度企業(yè)家問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，企業(yè)家信心指數(shù)為68.7%，比上季提高3.3 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高17.5 個(gè)百分點(diǎn)。
銀行家們的判斷也集體偏向樂(lè)觀，佐證了見(jiàn)底趨穩(wěn)的判斷。
央行第三季度銀行家問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為39%， 比上季提高3.8 個(gè)百分點(diǎn)。
城鎮(zhèn)儲(chǔ)蓄客戶的感受與企業(yè)家、銀行家們趨同，甚至連曲線都是相似的。
央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，本季收入感受指數(shù)為52.8%，比上季提高1.5 個(gè)百分點(diǎn)。收入信心指數(shù)為53.3%，比上季提高0.4 個(gè)百分點(diǎn)。
收入信心增強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)的容忍度也會(huì)提高。
對(duì)下季的房?jī)r(jià)，31.8%的居民預(yù)期“上漲”，比一季度提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期“基本不變”和“下降”，都比一季度下降了。
預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的人多了，其實(shí)更意味著“地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”的邏輯正在被越來(lái)越多的人所接受。
3.3 未來(lái)房?jī)r(jià)將漸進(jìn)式放松
央行的問(wèn)卷調(diào)查還顯示：也有11.8%的居民“看不準(zhǔn)”房?jī)r(jià)，看不懂的人比一季度增加了0.8個(gè)百分點(diǎn)。
看不懂的人在增加，說(shuō)明政策打壓與市場(chǎng)抵抗的相互作用紊亂了大眾心智。
在上海，一位河北保定籍貫的出租車司機(jī)問(wèn)我：房子現(xiàn)在還能不能買？
去年我曾提出兩個(gè)針對(duì)買房咨詢的反問(wèn)：“如果房?jī)r(jià)下跌10%，您會(huì)不會(huì)買？”、“如果手上有多余一套房子，您會(huì)不會(huì)賣？”，這兩個(gè)問(wèn)題同樣拋給了他。
他覺(jué)得現(xiàn)在還是能買，兩年之后房?jī)r(jià)會(huì)跌。
去年10月之前，我反問(wèn)這兩個(gè)問(wèn)題時(shí)，所有人的答案是驚人的一致�！驹斠�(jiàn)2016-12-11微信文《 “無(wú)地可建”、“無(wú)房可售”或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)城市新常態(tài)？》，點(diǎn)擊鏈接可直接閱讀】
但今年不太一樣了，有近一半的人猶豫地回答：“跌了不會(huì)買”，“多的卻又不肯賣”。
前者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，后者還覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)漲，其實(shí)他們的感覺(jué)和邏輯都是自相矛盾的，這位司機(jī)也非常不好意思地意識(shí)到自己也自相矛盾了。
房?jī)r(jià)真的不會(huì)降嗎？
去年底我們就說(shuō)，錢少且貴，要警惕貨幣政策反轉(zhuǎn)。
很多人可能沒(méi)有料到，貨幣政策反轉(zhuǎn)來(lái)得如此之快。
由此也催生出城市買房“鄙視鏈”——銀行貸款額度收緊、放款速度放緩、貸款利率抬升，不斷提高購(gòu)房者的入市門檻，房企高首付、全款付也將資金實(shí)力不足的客戶擠了出去。
盡管如此，也并不意味著房?jī)r(jià)真的會(huì)下降。
或許恰恰相反，因?yàn)橘Y金緊了、錢變貴了，面對(duì)更高的資金成本，市場(chǎng)上留下的更多是有實(shí)力和真需求的客戶，他們的承受能力更加強(qiáng)了。
而去庫(kù)存和減供給導(dǎo)致的樓市火爆此起彼伏，使得這些客戶也面臨著更少的購(gòu)房機(jī)會(huì)，因?yàn)楣⿷?yīng)少了，合意的房子不一定買得到了，供應(yīng)少了，房?jī)r(jià)就更難下跌了。
也有一些一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的反彈，這既刺激了開(kāi)發(fā)商突破限價(jià)的敏感神經(jīng)，也助長(zhǎng)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)政策會(huì)明顯放松的賭博心態(tài)。
地方政府會(huì)不會(huì)悄悄放水呢？
懾于中央“抑制資產(chǎn)泡沫”的嚴(yán)令及中央權(quán)威，在限價(jià)令的管控上，地方政府還是不敢明言放松的。
據(jù)傳，長(zhǎng)沙、南昌等二線城市先后表態(tài)要嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)房?jī)r(jià)同比上漲并且環(huán)比還在繼續(xù)上漲的城市也會(huì)更加嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)令。
但是，在供需矛盾越來(lái)越大的城市，片面追求房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲的調(diào)控顯然是不現(xiàn)實(shí)的，如果供應(yīng)不能增加，房?jī)r(jià)上漲的壓力就不能緩解。
十八大已經(jīng)明確指出：要“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，相信十九大還是會(huì)延續(xù)確認(rèn)這一原則。
那么，按照住建部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》精神，就需要各地政府進(jìn)一步統(tǒng)一思想共識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)以12個(gè)月左右的標(biāo)準(zhǔn)去化周期來(lái)增加住宅用地供應(yīng)。
愿望是美好的，但期望供求關(guān)系的基本平衡也是不現(xiàn)實(shí)的。
土地供應(yīng)難以增加，房?jī)r(jià)上漲就在所難免，抑制泡沫旨在防止泡沫的繼續(xù)膨脹，而非限制房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不再上漲，要求今年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲既強(qiáng)調(diào)了中央政府控房?jī)r(jià)的決心，也暗示明年房?jī)r(jià)未必也會(huì)環(huán)比不漲。
漸進(jìn)式放松勢(shì)在必然。
小 結(jié)：
1、經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見(jiàn)底趨穩(wěn)，房地產(chǎn)政策依賴價(jià)值正在下降。
2、金融壓力逐步釋放，資金短缺與成本更高壓制需求縮減。
3、土地供應(yīng)逐漸收緊，住房供應(yīng)緊平衡的城市越來(lái)越多。
4、房?jī)r(jià)上漲壓力增大，限價(jià)令蔓延與房?jī)r(jià)漸進(jìn)式放松將并行不悖。
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