按照930有關(guān)樓市的中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活，國慶期間，19個(gè)城市集中出臺樓市新政，大多數(shù)城市重啟限購限貸。那么，對于上海樓市來講，樓市政策走向會向哪方面走？是否會有新政進(jìn)一步影響上海樓市的走勢？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中央精神提出一線城市防泡沫，對于上海來講，就是要防止“地價(jià)泡沫”，防止房價(jià)“泡沫”，防止“地價(jià)泡沫”進(jìn)一步推升“房價(jià)泡沫”。那么，從“防泡沫”的角度出發(fā)，其實(shí)也就是非常清楚了，當(dāng)前上海樓市“防泡沫”發(fā)展過程中就要做好三大方面的工作：一是“控地王”，二是想方設(shè)法“增供應(yīng)”和控房價(jià)，三是管好“類住宅”。至此，我們也就非常清楚，無論上海樓市是否出臺樓市新政，未來一年左右的政策面及市場走勢方向大體上就如此了，這也可能是未來一年左右上海樓市的三大變局。
【變局一】 “控地王”：防止“地王”頻現(xiàn)背后的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)
從土地市場現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬平方米，同比下降40%，成交樓板價(jià)23966元/平方米，同比上漲128%，這說明，在“地王”頻出的上海土地市場，地價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上漲態(tài)勢。
從上海樓市走勢來看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢會逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來“地王”頻出，因?yàn)椤暗赝酢钡念l現(xiàn)三季度上海樓市再現(xiàn)量價(jià)齊升，“地王”成為干擾上海樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。因此，對于當(dāng)前上海樓市來講，“控地王”成為“控房價(jià)”的 一個(gè)非常重要因素。
此外，從當(dāng)前上海土地市場特征來看，今年以來上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場的。而現(xiàn)在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
再加上房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場外配資 “加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，房企在上海制造“地王”投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)會增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對于上海土地市場來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會爆發(fā)。
因此，四季度上海有可能會有一些有針對性的調(diào)控措施“控地王”，一方面為土地市場降溫，另外也防止“地王”對房價(jià)的影響和傳導(dǎo)。具體來講：
1、上海前三季度土地出讓的量確實(shí)不多，加上1-4月和9月的基本斷供，上海需要通過加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，預(yù)計(jì)四季度以后上海會加快宅地供應(yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。
2、既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，那么四季度也勢必會有相對應(yīng)的“控地王”的措施，以防止市場出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。比如針對拿地場外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對于拿地首付比例進(jìn)行提升，對于拿地后的開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間及竣工的時(shí)間給予限定等等，為土地市場“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3、施行最高價(jià)“熔斷”機(jī)制，同時(shí)出臺“配建”措施，為土地市場降溫。比如最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來上海土地新政的方向：
1）按地上總建筑面積的10%配置社會公共服務(wù)設(shè)施（居委會、業(yè)委會、治安聯(lián)防站、服務(wù)站、文化活動室、老年康體活動室、生活垃圾收集房、環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等，其余建面統(tǒng)籌用于社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，原則上優(yōu)先用于文化、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施）。但地上計(jì)容建筑面積將不包括建成后無償移交政府的上述10%社會公共服務(wù)設(shè)施了。
2) 公共環(huán)境空間：應(yīng)設(shè)置不低于用地面積10%的公共環(huán)境空間（包含公共空間、公共通道等），公共空間包括：兒童游戲場、健身點(diǎn)、球場及其它公共空間。公共空間中應(yīng)設(shè)置公共藝術(shù)作品（設(shè)施），包括城市雕塑、裝置藝術(shù)，經(jīng)藝術(shù)化處理的城市家具和公共設(shè)施等，相關(guān)建設(shè)內(nèi)容應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中明確。公共空間建成后24小時(shí)向公眾開放,如結(jié)合商業(yè)部分設(shè)置的，由受讓人負(fù)責(zé)運(yùn)營管理；如結(jié)合住宅部分設(shè)置的，建成產(chǎn)權(quán)應(yīng)無償移交政府，由政府負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。
據(jù)筆者了解，近期掛牌的奉賢南橋、莊行鎮(zhèn)地塊已經(jīng)執(zhí)行上述土地新政了。前期中止的浦東醫(yī)學(xué)園區(qū)、唐鎮(zhèn)、長風(fēng)3個(gè)住宅地塊近期公告將恢復(fù)出讓，并明確提出：將增設(shè)有關(guān)公用開放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件。此外，月浦鎮(zhèn)即將推出一塊商辦用地，可能也要求配公共設(shè)施跟公共空間。
【變局二】“類住宅”市場的火熱，政策面存在收緊的可能性
上�！皽艞l”限購從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公（類住宅產(chǎn)品）迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止10月7日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為93.17萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個(gè)月平均去化速度，市場去化周期已經(jīng)降至4.55個(gè)月（3月底是10.6個(gè)月），在商品住宅供應(yīng)稀缺、價(jià)格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價(jià)的類住宅）因此而銷售火熱。現(xiàn)在市場去化周期已經(jīng)由3月份的10個(gè)月降低至5個(gè)月以下，市場去化速度大幅提升的同時(shí)導(dǎo)致庫存大幅降低，這類產(chǎn)品的價(jià)格也呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢�！皽艞l”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)因?yàn)椴幌拶徳俅斡瓉砹诵碌娜セ瘷C(jī)會，這類項(xiàng)目在接下來市場當(dāng)中仍然會成為市場的新寵。今年5月份之后，上海土地市場“地王”頻出，再度推升住宅價(jià)格的上漲，這也將一部分需求轉(zhuǎn)移至“類住宅”產(chǎn)品，比如小戶型低總價(jià)的酒店式公寓。
正是由于如此，一些原先購買住宅的客戶轉(zhuǎn)投“類住宅”產(chǎn)品，導(dǎo)致“類住宅”銷售較好，占到商辦市場的大部分份額，雖然起到積極去化商辦市場庫存的作用，但是，也引發(fā)投資類客戶對于類住宅產(chǎn)品的炒作，引起類住宅市場價(jià)格也呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。對于類住宅政策走向來看，由于“類住宅”的火熱北京已經(jīng)開始采取“限購”措施，當(dāng)前而上�！邦愖≌钡姆e極去化與價(jià)格的上漲同樣也引起持續(xù)的關(guān)注，如果市場也出現(xiàn)過熱的狀態(tài)，不排除下半年“類住宅”也出現(xiàn)政策收緊的可能性。
因此，四季度上海有可能會有一些有針對性的調(diào)控措施為“類住宅”降溫：比如，“商改住”繼續(xù)推進(jìn)，以改善以居住為目的的市場供求矛盾，同時(shí)，針對“類住宅”產(chǎn)品出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，不排除上海會模仿北京出臺限購類措施。
【變局三】商品住宅市場“防泡沫”：“滬九條”作為一項(xiàng)長期政策或重申加碼發(fā)布，四季度政策面將收緊
今年6月份，上海市市委書記韓正及住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出，房地產(chǎn)市場“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這也暗示四季度“滬九條”政策將從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，甚至政策面重申加碼發(fā)布。
從市場現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬平方米，同比上漲16%，成交均價(jià)37395元/平方米，同比上漲19%，當(dāng)前上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢。從市場去化壓力來看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至707.39萬平方米，按照3個(gè)月移動存銷比來計(jì)算，市場去化周期已經(jīng)縮短至5.03個(gè)月，從指標(biāo)意義上來看，上海商品住宅市場仍然有價(jià)格上行的沖動。
但是，上述指標(biāo)的變化并不代表未來一年左后的上海樓市趨勢。雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著10月份“防泡沫”相關(guān)的調(diào)控政策面執(zhí)行的從嚴(yán)或加碼出臺，市場去化周期會因?yàn)楣⿷?yīng)量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策發(fā)展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴(yán)執(zhí)行，尤其是中央精神提出“防泡沫”之后，官方會密切關(guān)注上海樓市變化。筆者預(yù)計(jì)10月份樓市調(diào)控政策有可能會進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會來臨，房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會因此而來臨。從調(diào)整的時(shí)間來看，由于5月份以來的“地王”頻出再次推升市場熱度延后了市場調(diào)整期，政策10月份前后再次從嚴(yán)執(zhí)行后，2017年年中上海樓市將進(jìn)入調(diào)整期。
從市場的趨勢來看，如果10月份前后新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為“銀十”的市場帶來一些不確定性。預(yù)計(jì)明年上半年市場去化周期會進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會在明年年中左右的時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。
從四季度房企策略來看，隨著樓市新政不斷從嚴(yán)執(zhí)行，市場交易量和價(jià)格的指標(biāo)勢必會有其中一個(gè)率先調(diào)整。筆者認(rèn)為，未來一段時(shí)期內(nèi)市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，價(jià)格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。從市場因素、房企沖刺銷售業(yè)績指標(biāo) “量”的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。
從2017年房企策略來看，上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格仍然勢必會損失一個(gè)指標(biāo)，筆者認(rèn)為，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，從三季度開始，個(gè)案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價(jià)的趨勢，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化。因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價(jià)換量”的策略保證銷售業(yè)績的完成，同時(shí)，因?yàn)槭袌龅兔云诘貎r(jià)相對合理，房企可以進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整市場布局和城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機(jī)會。
由此，為了實(shí)現(xiàn)“防泡沫”的樓市調(diào)控效果，我們也可以預(yù)判，四季度上海商品住宅市場政策走向可能如下：
1、“地王”頻出導(dǎo)致7-8月市場再次出現(xiàn)量價(jià)齊升，其實(shí)是削弱了“滬九條”政策的執(zhí)行效果。從官方表態(tài)來看，房地產(chǎn)市場“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，這也暗示接來下上海樓市要加大“滬九條”的執(zhí)行力度，“滬九條”政策將從執(zhí)行的角度繼續(xù)從嚴(yán)。
2、按揭政策：二套房首付可能增加至7成，公積金貸款政策同步收緊。
3、市場與中介監(jiān)管：樓市過熱盡管是由于市場供求、貨幣供應(yīng)等主要因素導(dǎo)致，但是，作為次要因素的中介公司有可能還會被查出一批，在首付貸、虛假房源、壟斷房源、違規(guī)交易等諸多方面有可能會進(jìn)行新一輪的市場整頓行為。
4、高端樓盤預(yù)售許可證和備案可能再次收緊，對于違規(guī)的房企或中介可能暫停一段時(shí)間網(wǎng)簽資格，確保四季度房價(jià)平穩(wěn)，也保證全年均價(jià)不再回升，在年末最后3個(gè)月為完成“控房價(jià)泡沫”做最后的努力。
5、由于房價(jià)的持續(xù)上漲，其實(shí)符合上海房產(chǎn)稅納稅范圍的征稅對象范圍在縮小，為了抑制投資投機(jī)性需求，房產(chǎn)稅可能借機(jī)升級擴(kuò)大征稅對象范圍和力度。
6、330新政中二手房交易營業(yè)稅免征5年改2年，可能恢復(fù)為5年，屆時(shí)，市場置換型需求降低，交易流通活躍程度降低，樓市逐步降溫。
文/同策咨詢研究部
